Qu'est - ce qu'un permis de construire ?

Le permis de construire est une autorisation d'urbanisme délivrée par la mairie. Il concerne les constructions nouvelles, même sans fondation, de plus de 20 m².

Il est obligatoire pour certains travaux d'extension des bâtiments existants et pour leur changement de destination (Il existe 5 types de destinations : exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de service, équipements d'intérêt collectif et services publics, autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire). Il y a changement de destination lorsque l'on passe d'une catégorie à une autre.

Les travaux qui ne relèvent pas du permis de construire nécessitent en principe une déclaration préalable de travaux.

Le permis de construire permet au service d’urbanisme de vérifier que votre projet de construction se conforme bien à la réglementation en vigueur dans votre commune.

(Respect du PLU, RNU, règlement du lotissement…)

Les types de règlements d’urbanisme

ü  Le Plan Local d’Urbanisme (PLU)

Le plan local d'urbanisme est un document d'urbanisme (PLU) communal ou intercommunal (PLUi) qui détermine les conditions d'aménagement et d'utilisation des sols.

Il organise le développement de votre commune en définissant des orientations et des règles d’urbanisme, selon un découpage précis en différentes zones. Il encadre l’utilisation du sol et les projets urbains, leurs styles architecturaux, mais également leur impact sur l’environnement et sur le développement durable. 

Il est composé de pièces écrites (comme le rapport de présentation ou le règlement) mais aussi de nombreux documents graphiques (cartes de zonage, cartes des servitudes d’utilité publique). 

Le PLU, entre autres, permettra donc de savoir si un projet de construction est faisable ou non. 

Le Plan Local d’Urbanisme Intercommunal (PLUi), a même vocation que le PLU et est composé des mêmes documents. Il a cependant été créé en collaboration avec plusieurs communes.

 è Les différentes zones du PLU

Le Plan Local d’Urbanisme est composé de différentes zones correspondants à différents secteurs. Le zonage s’effectue principalement de cette manière :

• Les zones urbaines (zone U) : Zones équipées et urbanisées destinées à accueillir de nouvelles constructions
• Les zones à urbaniser (zone AU) : Zones actuellement naturelles mais qui sont ultérieurement destinées à accueillir de nouvelles constructions. Cette urbanisation peut cependant être progressive.
• Les zones agricoles (zone A) : Zones et espaces réservées aux activités.
• Les zones naturelles (zone N) : Zones naturelles et espace forestier préservées pour le paysage, leur faune et leur flore.

Afin de permettre un découpage encore plus précis, ces différentes zones peuvent être succédées d’autres lettres.

ü  La Carte Communale

La carte communale est un document d'urbanisme simple pour les petites communes n'ayant pas élaboré de Plan local d'urbanisme (PLU).

Cette carte comprend un rapport de présentation et un, ou plusieurs, documents graphiques. Elle comporte en annexe les servitudes d'utilité publique affectant l'utilisation du sol.

L’objectif de la carte communale est de délimiter les secteurs où les constructions sont autorisées et ceux où les constructions ne sont pas admises.

Contrairement au PLU, elle ne peut pas réglementer de façon détaillée les modalités d’implantation sur les parcelles (types de constructions autorisées, densité, règles de recul, aspect des constructions, stationnement, espaces verts…) et elle ne peut pas contenir des orientations d’aménagement. Ce sont donc les dispositions du Règlement National d’Urbanisme qui s’appliquent alors aux constructions, aménagements et installations.

La carte communale étant opposable aux projets d’utilisation des sols et aux demandes d’autorisations d’urbanisme visant le périmètre couvert, le maire d’une commune dotée d’un tel document d’urbanisme acquiert la compétence pour statuer sur les demandes d’autorisations d’urbanisme (article L.422-1 du code de l’urbanisme).

L’existence d’une carte communale donne compétence au conseil municipal pour instituer le droit de préemption urbain sur un ou plusieurs périmètres délimités par la carte (article L. 211-1 du code de l’urbanisme).

ü  Le Règlement National d’Urbanisme (RNU)

Le Règlement National d'Urbanisme (RNU) s'applique à toutes les communes françaises ne disposant pas d'un document local pour réglementer la construction.

ü  Le Règlement de lotissement

Les lotissements sont régis par deux types de règles :

-          Le cahier des charges qui contient les règles régissant les rapports entre les colotis

-          Le règlement du lotissement, qui est un document d’urbanisme comprenant les règles spécifiques applicables au lotissement

Ce document doit, au minimum, être conforme aux règles d’urbanismes définies par le PLU, la Carte Communale ou le RNU.

Dans quel cas, un permis de construire est-il obligatoire ?

De manière générale un permis de construire est obligatoire dans les cas suivants :

• La construction d’une nouvelle maison sur un terrain nu
• Les extensions avec création de surface de plancher ou d’emprise sur le sol supérieur à 40 m² (ou 20m² selon les règles d’urbanisme en vigueur dans la commune)

Il s’agit des cas les plus courants, mais cette liste est non exhaustive.

Cas de la maison Individuelle, maison jumelée et petit immeuble d’habitation

Un permis de construire est exigé pour la construction d'une maison individuelle de plus de 20 m².

NB : La construction d’une habitation destinée à être louée, mise à disposition ou vendues doivent respecter la règlementation sur l’accessibilité PMR (personne à mobilité réduite). L'obligation d'accessibilité concerne les circulations extérieures, le logement et le stationnement automobile.

 Peut-on construire sans permis de construire ?

Les constructions de moins de 5m² ne nécessitent aucun permis. Au-delà de cette surface, une autorisation d’urbanisme est obligatoire.

 Le recours à un architecte est-il obligatoire ?

Le recours à un architecte est obligatoire pour élaborer les plans de votre construction si sa surface de plancher dépasse 150 m² et/ou si le demandeur est une personne morale (Société, association, SCI…).

Les plans proposés par Mon Plan De Maison permettent tous de déposer un permis de construire sans avoir recours à un architecte.

Bon à savoir : Si vous souhaitez créer une extension, le calcul pour déterminer le recours à l’architecte est plus complexe. Vous devez prendre en compte la surface de plancher et d’emprise au sol avant et après travaux.

NB : La signature de complaisance est interdite (art.5 du code des devoirs professionnels des architectes), ce qui signifie que l’architecte n’est pas en mesure d’approuver et signer des plans qu’il n’aurait pas lui-même conçus (y compris les plans réalisés par des professionnels). 

 Notion de surface de plancher

La surface de plancher correspond à la somme des surfaces closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment. Elle se calcule différemment entre la maison et l'immeuble collectif dans les déductions à réaliser.

La surface de plancher permet de déterminer le type d'autorisation d'urbanisme nécessaire.

NB : Les buanderies, celliers, caves, combles aménageables et vérandas constituent de la surface de plancher

ü  Maison individuelle, maison jumelée et bi-famille

La surface de plancher correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couvert, dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m, calculé à partir du nu intérieur (mesuré à partir des plinthes ; les murs et cloisons intérieurs sont à prendre en compte).

Elle s'obtient après déduction des surfaces suivantes :

• Surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur
• Vides et trémies (espaces sous les escaliers et ascenseurs)
• Surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m
• Surfaces de plancher aménagées pour le stationnement des véhicules motorisés ou non (y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres)
• Surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial (par exemple, combles avec encombrement de la charpente important ou un plancher qui ne peut pas supporter des charges)

L’épaisseur des matériaux isolants devra également être déduit.

ü  Petit collectif

Comme pour les maisons, la surface de plancher correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couvert, dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m, calculé à partir du nu intérieur (mesuré à partir des plinthes).

Aux surfaces à déduire listées ci-dessus, s’ajoutent :

• Surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle (y compris les locaux de stockage des déchets)
• Surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune : Parties de bâtiments (couloirs, chaudière, canalisation, garde-corps...) et des terrains (jardins, parcs...) affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires
• Surface égale à 10 % des surfaces de plancher destinée à l'habitation, après déductions des points précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures

L’épaisseur des matériaux isolants devra également être déduit.

Pour rappel, les surfaces de plancher des plans de maison proposés par Mon Plan De Maison sont toutes inférieures à 150m².

La surface de plancher des projets proposés est indiquée à partir du pack « COMPLET »

Notion d’emprise au sol

L'article R420-1 du Code de l'urbanisme définit l'emprise au sol comme « une projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ».

Seules les constructions et volumes dont la projection au sol est possible sont pris en compte dans l'emprise au sol.

Ne sont pas pris en compte :

• Des simples débords de toiture qui ne sont pas maintenus au sol par des poteaux de soutien 
• Des éléments de modénatures (décors en façade) et des marquises

Notion de surface habitable

La surface habitable est une notion de droit immobilier. Elle est définie par l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation :  

« La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »

 La notion de surface habitable est sans aucun rapport avec les formalités d’urbanisme.

La surface taxable et la taxe d’aménagement

ü  Surface taxable

Pour connaître la surface taxable, il faut ajouter à la surface de plancher :

·       Les surfaces de combles non aménageables dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1.80 m

·       Ainsi que les surfaces aménagées pour le stationnement

 La surface taxable des projets proposés par Mon Plan De Maison est indiquée à partir du pack « COMPLET »

ü  Taxe d’aménagement

La taxe d’aménagement est un impôt local perçue par la commune, le département et, en Ile-de-France seulement, par la région.

Elle est due si vous entreprenez des opérations de constructions, reconstruction ou agrandissement de bâtiment nécessitant l’obtention des autorisations d’urbanisme ci-dessous :

• Permis de construire
• Permis d’aménager
• Autorisation préalable

Cette taxe est due pour toute création de surface de plancher clause et couverte dont la superficie est supérieure à 5m² et d’une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 1.80m, y compris les combles et les caves.

Les abris de jardin (même démontables) ou toute autre annexe que vous seriez susceptible de construire à l’extérieur de votre maison entrent également dans le champ de la taxe d'aménagement.

Les bâtiments non couverts tels les terrasses ou ouverts sur l’extérieur comme les pergolas, sont exclus de la surface taxable.

Certains aménagements comme les piscines et les panneaux solaires, bien qu'exclus de la surface taxable, sont toutefois soumis à la taxe d'aménagement de façon forfaitaire.

   Qui peut déposer une demande de permis de construire ?

Toute personne physique peut elle-même réaliser et déposer sa demande de permis de construire, dès lors que la surface de plancher du projet ne dépasse pas 150 m².

Cette demande est gratuite mais nécessite quelques compétences pour pouvoir réaliser les pièces obligatoires et constituer le dossier.

Vous pouvez également décider de faire appel à un architecte pour élaborer vos plans et constituer votre dossier. Il vous faudra alors débourser entre 30 € HT et 50 € HT par m².

ü  Les pièces obligatoires à fournir

Cette liste non exhaustive détaille les pièces obligatoires à joindre à votre demande de permis de construire.

Des pièces complémentaires pourront cependant s’ajouter à votre dossier suivant les caractéristiques et la localisation de votre projet.

• PCMI 1 : Le plan de situation du terrain

Le plan de situation est une représentation graphique aérienne de votre parcelle et de son environnement.

Il s’agit généralement d’un plan cadastral ou d’un extrait de carte topographique. Il permet au service instructeur de localiser votre parcelle sur une commune, mais également les terrains à proximité, le bâti existant et les principaux éléments aux alentours (routes, forêt, lacs…). Il devra également indiquer les accès à la parcelle.

Il permettra d’identifier les règles d’urbanisme applicables.

• PCMI2 : Un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier

Un plan de masse est une représentation graphique aérienne d’un terrain qui permet de visualiser l’ensemble d’un projet.

Il doit être coté et doit faire figurer les constructions existantes et à venir, les limites de la zone du terrain, les aménagements intérieurs et extérieurs, les plantations à retirer ou à conserver, ainsi que les réseaux à créer.

 Il s'agit d'un des plans les plus complexes car il intègre beaucoup d'éléments et il doit être élaboré avec précision.

Le plan de masse doit permettre à l'instructeur de votre dossier d'avoir une idée très précise du projet et de pouvoir valider son adéquation avec les règles d'urbanisme.

• PCMI3 : Un plan en coupe du terrain et de la construction

Le plan de coupe est une représentation graphique montrant le terrain et ses constructions vues de profil.

Il doit permettre à l’administration de comprendre immédiatement votre projet.

Il permet d’identifier les volumes extérieurs d’un bâtiment, mais aussi son implantation sur le terrain et précise notamment son altimétrie.

Cette pièce doit être très précise et ne comporter aucun doute sur les informations fournies.

• PCMI4 : Notice descriptive

La notice descriptive est un document présentant une description complète et détaillée du projet de construction.

Il vient préciser ce qui n’est pas forcément visible sur les plans de masse et plans de coupe et permet de comprendre l’insertion du projet dans l’environnement existant.

La notice présente le projet dans sa globalité, la configuration du terrain, les matériaux et coloris prévus pour la construction.

• PCMI5 : Un plan des façades et des toitures

Les plans de façades et des toitures permettent de visualiser l’aspect extérieur du projet avec ses ouvertures : portes, fenêtres, baies vitrées…

Ils permettent particulièrement d’apprécier les hauteurs de votre projet de construction par rapport aux constructions déjà existantes

L’administration doit pouvoir identifier clairement que votre projet respecte bien les règles d’urbanisme de votre commune.

• PCMI6 : L’insertion paysagère (3D)

L’insertion paysagère permet d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport à son environnement et aux constructions avoisinantes.

Elle permet à l’administration d’avoir une vision précise du projet visible depuis l’espace public.

• PCMI7 : Une photographie situant le terrain dans l’environnement proche

Le but de cette photographie est de situer l’emplacement de votre future construction. Elle présentera également les constructions proches.

• PCMI8 : Une photographie permettant de situer le terrain dans le paysage lointain

Le but de cette photographie est de présenter l’environnement global du projet (la rue, les constructions avoisinantes si elles existent …)

• PCMI14-1. Le formulaire de prise en compte de la réglementation thermique RE2020

Pour les nouvelles constructions de plus de 50 m2, une étude thermique réglementaire est exigée au dépôt du dossier de permis de construire.

Cette nouvelle réglementation (Règlementation Environnementale 2020) a pour but de réduire la consommation énergétique des logements neufs.

La réalisation de cette étude nécessite des compétences précises et est les plus souvent réaliser par un bureau d’étude thermique ou un thermicien indépendant.

Depuis le 1^er janvier 2022, vous pouvez déposer votre demande par voie dématérialisée. Vous devez contacter votre mairie pour connaître les modalités de transmission de votre dossier. Il peut aussi être déposé ou envoyé par courrier recommandé avec avis de réception à la mairie.

Un numéro d’enregistrement ainsi qu’un récépissé vous seront délivré.

    Qui délivre le permis de construire ?

Une fois déposé, le dossier part en instruction. C’est le service instructeur qui vérifie la conformité de votre projet aux règles d’urbanisme en vigueur.

Cependant c’est le maire de la commune qui délivre le précieux sésame.

     Délais d’obtention du permis de construire 

Le délai d'instruction est de 2 mois pour une maison individuelle et ses annexes et de 3 mois pour les autres projets.

     Durée de validité du permis de construire

Le permis de construire a une durée de validité de 3 ans.

Les travaux doivent commencer dans les 3 ans et ne pas être interrompus pendant plus d’1 an.

    Que se passe-t-il en cas d’incomplet ?

En cas d’incomplet, une notification est adressée au demandeur dans le mois suivant le dépôt.  Le demandeur dispose alors de 3 mois pour apporter la et les pièces complémentaires. Si ce délai n’est pas respecté, le permis fera l’objet d’une décision de rejet.

       Que faire en cas de refus ?

La décision de rejet doit obligatoirement être motivée. Le plus souvent, le refus est fondé sur le non-respect d’une ou plusieurs règles d’urbanisme. Il se peut également que le projet porte atteinte aux lieux et à l’environnement avoisinants.

ü  Le refus est justifié

Il faudra déposer une nouvelle demande en respectant le cadre imposé. Il est conseillé de prendre un RDV avec le service d’urbanisme afin d’identifier les points à modifier.

ü  Le refus est injustifié

• Il faudra déposer une demande de recours gracieux auprès de la mairie (en courrier recommandé) en indiquant les raisons qui justifient votre droit à l’obtention du permis de construire. Attention le délai de dépôt de recours est de 2 mois
• Si la négociation amiable n’aboutit pas, un recours contentieux devant le tribunal est possible

Et après ?